25/04/2017

Reparaciones Necesarias y Locativas

Cuando de la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado se trata, esta obligación en principio es compartida, pues la reparaciones que se deben efectuar están tanto a cargo del arrendador como a cargo del arrendatario, aunque la responsabilidad del arrendador es mayor pues a este le corresponden las reparaciones necesarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 1985 del código civil el cual reza lo siguiente:

 

“La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayoro caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”.

 

De acuerdo con lo establecido en el código civil podemos diferenciar las reparaciones necesarias de las locativas en que las primeras son aquellas de mayor envergadura que requiere la cosa para que pueda continuar siendo usada, mientras que las reparaciones locativas son aquellas que se deben efectuar por el deterioro que se genera por culpadel arrendatario o de sus dependientes.

 

Las reparaciones necesarias de acuerdo con lo que establece el código civil, son a cargo del arrendador, pero en el contrato las partes pueden establecer que dichas reparaciones le correspondan al arrendatario.

 

Respecto a las reparaciones locativas estas están a cargo del arrendatario, pero cuando el deterioro proviene de un caso fortuito o por el mal estado o mala calidad de la cosa, de conformidad con lo establecido en el artículo mencionado del código civil las reparaciones locativas estarán a cargo del arrendador, siempre y cuando en el contrato las partes no hayan establecido otra cosa.

 

¿A quien le corresponde el mantenimiento de la cosa arrendada?

Cuando suscribimos un contrato de arrendamiento se tiene claro quienes son las partes y cuales son las obligaciones de cada una, principalmente la obligación de arrendatario es pagar el canon que genera el arrendamiento y la principal obligación del arrendadores entregar la cosa dada en arriendo al arrendatario.

 

Teniendo en cuenta la obligación de mantener la cosa en buen estado que le asiste al arrendador, es a el a quien le corresponden todos los gastos para mantener de forma adecuada la cosa arrendada, pues así se encuentra establecido en el artículo 1985 del código de civil el cual dice lo siguiente:

“La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayoro caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”

 

Sin embargo teniendo en cuenta lo establecido en este artículo el arrendador solo esta obligado a realizar el mantenimiento o mejor dicho realizar todas las reparaciones que sean necesarias, pues las locativas le corresponden al arrendatario, solo excepcionalmente al arrendador.

Sin embargo la ley civil deja en manos de las partes el poder modificar esta regla por su querer, es decir, que las partes pueden establecer en el contrato que es obligación del arrendatario asumir las reparaciones necesarias para el mantenimiento en buen estado de la cosa arrendada.

 

 

Derechos que le asisten al arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada

Dentro de las obligaciones del Arrendadoresta el mantener la cosa que arrienda en buen estado de acuerdo con lo establecido en el artículo 1985 del código civil; es obligación del arrendador efectuar durante la ejecución del contrato de arrendamiento, todas las reparaciones necesarias para mantener la cosa arrendada en buen estado, ya que las reparaciones locativas están a cargo del arrendatario.

Este artículo establece la obligación de mantenimiento del bien o cosa arrendada de la siguiente manera:

“La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado al arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayoro caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”.

Sin embargo esta obligación puede ser modificada por arrendatario y arrendador en el contrato, pues como bien lo menciona el artículo comentado es facultativo que las partes modifiquen la obligación del mantenimiento de la cosa arrendada, ya que en el contrato por ejemplo, puede establecerse que las reparaciones necesarias estén a cargo del arrendatario.

Ahora bien cuando la cosa arrendada se encuentra deteriorada o en mal estado surgen unos derechos para el arrendatario, pero siempre y cuando dichos deterioros o mal estado impidan hacer el uso para el cual se realizo el contrato de arrendamiento, entonces por deterioro de la cosa arrendada el arrendatario tiene derecho:

A solicitar la terminación del contrato de arrendamiento.

A que se rescinda el contrato.

Y a que se le indemnice por los perjuicios causados.

Estos derechos surgen a favor del arrendatario independientemente de que el arrendador tuviera conocimiento o no del mal estado al momento de la celebración del contrato, aun si el mal estado se inicio después de celebrado el contrato surgen los derechos para el arrendatario de pedir la terminación del contrato, pero el mal estado no debe obedecer a la culpade este.

Por último cuando el deterioro o el mal estado es parcial y esto impide el goce parcial de la cosa, será el juez el que decidirá si hay lugar a la terminación o a la rebaja del precio, según el caso.

Diferencia entre reparaciones necesarias y reparaciones locativas y a quien corresponde efectuarlas

El contrato de arrendamiento se caracteriza por ser bilateral ya que ambas partes tienen obligaciones que efectuar durante la ejecución del contrato dentro de las cuales está, la de entregar la cosa arrendada la cual está a cargo del arrendador, la de pagar el canon de arrendamiento a cargo del arrendatario y la de mantener la cosa en buen estado.

Cuando de la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado se trata, esta obligación en principio es compartida, pues la reparaciones que se deben efectuar están tanto a cargo del arrendador como a cargo del arrendatario, aunque la responsabilidad del arrendador es mayor pues a este le corresponden las reparaciones necesarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 1985 del código civil, de acuerdo con este artículo, podemos diferenciar las reparaciones necesarias de las locativas en que las primeras son aquellas de mayor envergadura que requiere la cosa para que pueda continuar siendo usada, mientras que las reparaciones locativas son aquellas que se deben efectuar por el deterioro que se genera por culpadel arrendatario o de sus dependientes.

Las reparaciones necesarias de acuerdo con lo que establece el código civil, son a cargo del arrendador, pero en el contrato las partes pueden establecer que dichas reparaciones le correspondan al arrendatario.

Respecto a las reparaciones locativas estas están a cargo del arrendatario, pero cuando el deterioro proviene de un caso fortuito o por el mal estado o mala calidad de la cosa, de conformidad con lo establecido en el artículo mencionado del código civil las reparaciones locativas estarán a cargo del arrendador, siempre y cuando en el contrato las partes no hayan establecido otra cosa.

 

 

http://www.gerencie.com/diferencia-entre-reparaciones-necesarias-y-reparaciones-locativas-y-a-quien-corresponde-efectuarlas.html